Мой американский коллега Джеймс долго не мог получить постоянный трудовой контракт. Неуверенность в завтрашнем дне не позволяла ему обзавестись собственным жильем. Когда наконец бумага, о которой он столько мечтал, была подписана, Джеймс сразу начал поиск собственной квартиры неподалеку от работы и тут же столкнулся со множеством вопросов. Уже через три дня его пыл поубавился, а через месяц он начал делать ремонт в старой съемной квартире.

Когда вы прочитаете эту главу, вам, надеюсь, будет проще принять самое основное решение: будете ли вы покупать недвижимость, или обойдетесь арендой? Вам станут понятны плюсы и минусы обоих вариантов, и вы сможете избежать разочарования после подписания договора аренды или купли-продажи. Для этого мы пройдем по всем этапам от момента выбора недвижимости до ее возможной продажи. Также мы исследуем «подводные камни», связанные со снятием и сдачей в аренду жилья. Некоторые описанные мною моменты не будут отличаться от российских реалий, и многие читатели о них знают. Для полноты картины я все же их упомяну.

Возможно, у вас уже есть конкретные планы. Например, вы собираетесь снимать квартиру. Могу себе представить, что эта тема вам кажется более интересной, чем проблемы тех, кто сдает жилье. Однако не стоит игнорировать возможный ход мыслей вашего «противника». То есть если вы снимаете квартиру, полезно понимать, чем руководствуется тот, кто ее сдает. Кроме того, реальность мира недвижимости такова, что один и тот же человек может сегодня быть квартиросъемщиком, завтра стать покупателем, а послезавтра – продавцом или арендодателем. Поэтому полезно заранее знать о проблемах, с которыми вы столкнетесь, если ваша роль на рынке недвижимости изменится.

Определимся с целью покупки

Если вы уверены, что не будете продавать или сдавать объект в течение пятнадцати – двадцати лет, то основным критерием вашего выбора, помимо цены, будет ответ на вопрос, нравится или не нравится. Если же вам нужна собственность, которую вы сможете потом сдать или продать, то необходимо вникнуть в местные критерии ликвидности недвижимости. Конечно, главный критерий, как и в России, – месторасположение. Однако если вы не выросли в интересующем вас месте, то оценить месторасположение можно, только досконально исследовав этот вопрос. Местные эквиваленты московских Текстильщиков или Остоженки будут для вас набором звуков, а не словами, знакомыми с детства и ассоциирующимися, в том числе, с количеством нулей в цене. Нужно провести большую работу, чтобы понять, насколько престижен тот или иной район. Так как расстояния в Европе меньше, чем в России, границы между нужными и ненужными районами намного четче. Например, в Гааге есть улицы, где дома на одной стороне дороже, чем на другой, причем дело вовсе не в качестве строительства, а в престижности. Когда наш Джеймс серьезно занялся поиском квартиры рядом с работой, он столкнулся со странной ситуацией. Многие объекты были выставлены на продажу давным-давно и не продавались даже после снижения цен. Только что построенные, очень приличные на вид домики оставались пустыми. В чем же было дело? Когда Джеймс еще только мечтал о покупке жилья, основным приоритетом было местонахождение: поближе к офису, чтобы можно было подольше поспать и пообедать дома, не тратя времени на дорогу. Такую квартиру он и снимал. Когда же речь зашла о вложении денег, возник новый вопрос: смогу ли я продать жилье, когда захочу? Какой бы ценностью ни обладал его постоянный контракт, Джеймс подумывал о возвращении в Америку лет через пять – десять. Именно наличие постоянного контракта в европейском вузе поднимало, как ему казалось, его шансы в Америке. Изучив интересующую его территорию, он понял, что исторически там селились только представители низших социальных слоев общества, иногда с криминальным прошлым. Хотя местные власти и старались изменить имидж района, построив там современное здание университета, создавая новую инфраструктуру и привлекая финансовые инвестиции, в сознании горожан район продолжал считаться неблагополучным. Джеймс понял, что продать квартиру через пять лет будет сложно, потому что эмоциональные представления местного населения так быстро не изменятся.

Хорошим индикатором реальной цены являются суммы сделок, зарегистрированных в интересующем вас районе. Эта информация обычно доступна через интернет за символическую плату. К сожалению, ей не везде можно доверять на сто процентов, потому что, например, в Испании обычно далеко не вся сумма сделки регистрируется официально. В то же время в Голландии за один евро можно скачать из интернета данные государственного регистра обо всех сделках по недвижимости в интересующем вас квартале. Эти данные являются абсолютно точными, потому что 99 % голландцев покупают недвижимость в кредит, что означает тщательный контроль над сделками со стороны банков и налоговой инспекции. В Германии рейтинг района можно определить по ценовой карте на аренду квартир, которая ежегодно публикуется в газетах и которую можно попросить у риелторов. Районы, где средняя цена на 20 % ниже, чем в центре города, вряд ли окажутся ликвидными. Также в Германии есть еще один способ выяснить, насколько перспективным является район: попробовать что-то купить в интернет-магазине, введя интересующий вас адрес в соответствующую строчку заказа (естественно, не оформляя заказ окончательно и не отправляя его). Если компьютер выдаст отказ, значит, кредитоспособность жителей этого района считается низкой, а район – неблагополучным. От вложений в подобное жилье стоит отказаться. Конечно, если вам удастся оформить заказ, это не будет гарантией ликвидности недвижимости.

Когда одна моя знакомая покупала квартиру в Мюнхене, то пошла на краткосрочные курсы немецкого языка в Гёте-Институт. Там преподают только носители языка, то есть немцы, которые хорошо знают город, в котором работают и, скорее всего, живут. После каждого осмотра квартиры она делилась своими впечатлениями с преподавательницей Маргарет и расспрашивала ее об ассоциациях, которые вызывает у нее каждый район. По поводу некоторых районов Маргарет слегка кривилась, как если бы нам с вами предложили переехать с Гоголевского бульвара в Люберцы, а иногда она, наоборот, оживлялась и рассказывала, что там она раньше жила/ училась/ часто бывала у друзей и с удовольствием пожила бы и сейчас. Один район оказался намного более престижным, чем он выглядел. Ни кладбище, ни железная дорога не остановили бы от переезда туда немцев, так как там находится очень хороший концертный зал, где проводятся элитарные культурные мероприятия, и много других мест встречи интеллигенции. Во время перерывов подобные вопросы задавались и другим немцам. Таким образом за четыре дня удалось создать довольно ясное представление о приоритетах поиска. Я много гуляю по интересующему району, наблюдаю за людьми, захожу в кафе и магазины. Чем хуже погода, тем эффективнее осмотр места, потому что когда светит солнышко, нравится почти все. Есть смысл обращать внимание на всякие мелочи. Один раз я просто ушла, даже не заходя в дом, который собиралась осмотреть. На улице пахло помойкой, и я услышала разговор прохожих, из которого было ясно, что мусор отсюда забирают нечасто. Я представила себе, как намучаюсь с продажей этой квартиры. Еще один способ получить дополнительную информацию – рассказывать риелтору продавца про то, что вы видели до того, как пришли смотреть продаваемый им объект. Он критически отнесется даже к местному аналогу комплекса «Легенда Цветного», где живет Наоми Кэмпбелл, если квартир оттуда нет в его портфолио, а вы узнаете много интересного. Кроме того, если у вас риелтора нет, он будет пытаться предложить вам свои услуги и, чтобы продемонстрировать свою информированность, расскажет все что знает. Слушайте и задавайте вопросы. Времени на разговоры сейчас у европейских риелторов много, потому что спрос на жилье сильно упал.

Выбираем подходящее место

Помимо ликвидности, место, естественно, определяет уровень комфорта или, наоборот, объем предстоящих трудностей. В курортных районах покупателей обычно привлекает близость жилья к морю. Этим часто пользуются не совсем честные бизнесмены, поэтому при покупке дома или земли на побережье нужно особенно тщательно знакомиться с местными правилами. Например, протяженность побережья в Италии составляет 7600 км, но не верьте никому, кто предложит вам новый дом в ста метрах от моря. По закону никто не имеет права строить ближе, чем в ста пятидесяти метрах от берега. Это означает, что, если вы хотите дом в первой линии, вы должны купить пару гектаров земли и строить в самой удаленной от моря части участка. В Сардинии это же правило распространяется на триста метров.

Так как итальянцы и испанцы ездят на пляж на машине, если расстояние от дома до моря превышает пятьсот метров, то каждые дополнительные сто метров между домом и морем существенно влияют на цену. Поэтому в объявлении о продаже вполне может быть указано расстояние, измеренное линейкой на карте. Но вы не ворона, чтобы лететь напрямую. Поэтому лучше самостоятельно пройти или доехать до моря и перепроверить расстояния. Три километра до моря могут на деле означать двадцать по горной дороге.

Цены в одной и той же деревеньке могут также колебаться в зависимости от вида. Если с балкона видно море, даже если оно далеко, цена будет выше, чем если вы сможете наблюдать за тяжелым трудом рабочих на цементном заводе. Именно для того, чтобы не оказаться соседом цементного завода, купив виллу с видом на море, нужно не полениться и изучить план развития населенного пункта.

Что касается соседей, тут все по-разному. Населению Рублевки, живущему за пятиметровыми заборами, может быть не совсем понятно, как можно радоваться общему балкону на несколько квартир. А вот, например, итальянцы, в отличие от нас и от англичан, очень ценят соседей, потому что надеются на их бдительность в случае появления незваных гостей и прочую помощь. Кроме того, итальянцы, а также испанцы знают, что если рядом с домом совсем нет соседей, это может означать, что к нему не подведены вода, газ и электричество. Эти коммуникации не окажутся в вашем распоряжении по мановению волшебной палочки. Те читатели, которые столкнулись с подобными проблемами в Подмосковье, могут добавить к своим мучениям проблемы с языком и получить полную картину реальности.

Решаем, каких специалистов стоит привлечь

Для принятия решения о привлечении специалистов к приобретению недвижимости достаточно ответить на три вопроса.

1 Есть ли у вас время для самостоятельного и трудоемкого поиска нужного вам объекта и сбора всей информации о нем?

2 Насколько доступна и прозрачна информация о недвижимости в интересующей вас стране?

3 Можно ли доверять маклеру продающей стороны и нотариусу (не в смысле, что они украдут ваши деньги; вопрос в том, насколько тщательно они проверят легальность всех аспектов сделки и смогут ли дать необходимые вам разъяснения)? При этом без нотариуса вы не обойдетесь нигде, так как он должен зарегистрировать сделку.

Мой опыт показывает, что чем севернее вы отправитесь, тем большую самостоятельность можете проявить (при условии знания языка). Например, в Голландии и Германии нотариусу можно доверять на сто процентов, и вы легко сможете получить все нужные вам сведения об объекте от риелтора продавца и/или в интернете. В странах Средиземноморья ответы на второй и третий вопросы не столь однозначны, поэтому лучше рассчитывать не только на себя, но и на специалистов.

Хотя каждая европейская страна по-своему регулирует риелторский бизнес, в целом можно сказать, что государственное лицензирование риелторской деятельности или отсутствует, или сходит на нет. Это связано с решением Евросоюза о свободе предпринимательской деятельности. Обычно вопросы регулирования, которые раньше были в ведении государства, берут на себя профессиональные ассоциации. Они принимают экзамены, разрабатывают стандарты практики и механизмы контроля над риелторской деятельностью, которые бывают самыми разными. Например, в Голландии без членства в профессиональной ассоциации практически невозможно получить страховку, покрывающую ущерб, вызванный неверными действиями риелтора. Кроме этого, вся выставленная на продажу недвижимость, предлагаемая риелторами самой крупной и надежной профессиональной ассоциации NVM, представлена на одном сайте www.funda.nl Агенты выставляют все объекты эксклюзивно (то есть владелец недвижимости может заключить договор только с одним риелтором) и отвечают за качество и актуальность информации. Самое страшное наказание для голландского риелтора – лишиться права пользоваться этой системой, потому что тогда он потеряет доступ к покупателям. Довольно много информации о каждом объекте выложено на этом сайте, а остальное сообщит риелтор продавца. Конечно, нужно знать, что спрашивать, и не слушать его, когда он рассказывает о прекрасном виде из окна, игнорируя бензозаправку в тридцати метрах от дома. Он может говорить не всю правду или быть, как говорят англичане, «economical with truth», но врать не будет, страшась изгнания из ассоциации. В Германии механизмы контроля другие: раньше все маклеры сдавали в торговой палате специальный экзамен и без сертификата об успешной сдаче не могли заниматься сделками купли-продажи. Экзамен существует и сейчас, но Германия не нарушает решение Евросоюза, так как в принципе любой житель страны действительно может снять офис и назваться консультантом по недвижимости, зарегистрировав фирму в торговой палате. Единственное условие – отсутствие судимостей. Однако клиент всегда может попросить предъявить документ о сдаче государственного экзамена. Учитывая большую конкуренцию среди риелторов, многие из них решают все же пройти обучение и сдать экзамен. Дополнительный механизм контроля – законы о защите прав потребителей.

Кроме этого, и в Германии, и в Голландии риелторы и продавцы несут ответственность за сообщение ложных сведений. Продавец, обращаясь к маклеру, обязан заполнить вопросник на нескольких листах, вранье в котором может привести к последующей отмене сделки и возмещению ущерба покупателю. Кроме этого документа, потенциальный покупатель получает всю информацию о товариществе собственников жилья (ТСЖ), выписку из кадастра и др. Массу официальной и точной информации можно найти в интернете на официальных государственных сайтах. Если вы покупаете уж совсем старый дом с возможными скрытыми дефектами, вы можете пригласить инженера-строителя, который примерно за 300 евро проведет техническую экспертизу.

Нотариусы в этих странах очень дорожат своей репутацией и тщательно проверяют чистоту сделок. Помимо этого, в Голландии они являются и хранителями денег покупателя. Пока вы не получили ключи и документы, подтверждающие, что стали владельцем недвижимости, деньги обычно находятся на счету нотариуса. При этом и продавец, и покупатель могут спать совершенно спокойно. В Германии покупатель иногда переводит деньги на счет продавца, но только по инструкции нотариуса и после того, как становится собственником. Все объекты недвижимости в Германии учтены и зафиксированы в специальном регистре – земельной книге (Grundbuch). Обязанность вести эти книги возложена на районные суды. Продавец может быть спокоен, что получит деньги, потому что регистрация нового владельца в земельной книге производится нотариусом после полного завершения сделки. В Голландии аналогом Grundbuch является Kadaster, и любой человек может получить информацию по интересующим его объектам на сайте kadaster.nl

Южнее, например в Испании, ситуация совершенно другая. Даже если бы я говорила по-испански как по-русски, я бы ни шагу не сделала без юриста, причем юрист не должен иметь никакого отношения к риелтору или застройщику. Так советуют и все англоязычные эксперты, а уж англичане намного раньше русских начали обживать Испанию, и им можно верить. Причин несколько. Во-первых, там любой человек может выступать в роли риелтора, но механизмов контроля значительно меньше и они не столь эффективны. В то же время их комиссионные на побережье могут доходить до 10 %. Для Европы это очень высокая цифра, то есть соблазн заняться этим бизнесом велик. Существуют две профессиональные ассоциации (API и GIPE), члены которых сдают экзамены и придерживаются определенных правил, но и на это не надо сильно рассчитывать. Они не предоставят вам всю необходимую информацию одним пакетом. Получить с них компенсацию тоже будет нелегко. Совсем не стоит связываться с риелторами, у которых нет страховки и отдельного банковского счета для хранения залога. Нотариус тоже не будет часами изучать, что именно вы покупаете, так как он просто регистрирует сделку. Вам же предстоит самостоятельно выяснить:

? не висят ли на собственности ипотека и другие долги (по взносам в ТСЖ, за свет, газ, водуи т. д.),

? оплачен ли муниципальный налог (новый владелец должен будет выплатить все неоплаченные муниципальные налоги за пять лет),

? каковы реальные размеры жилья и земли,

? соответствует ли недвижимость документам, которые хранятся в городской администрации,

? была ли легализована урбанизация (поселок или многоквартирный дом с прилегающей к нему, обычно огороженной территорией), в которой находится объект. Для этого нужно проверить Plan Parcial в городской администрации,

? для объекта на первой линии (то есть у моря) необходимо специальное

? разрешение Jefatura de Costas. В Испании жестко контролируется строительство ближе чем в ста метрах от берега,

? что планируют городские власти в вашем районе и т. д.

Не все эти данные можно получить в интернете. Придется лично посетить многие инстанции, что как раз и сможет сделать за вас юрист. В Италии достаточно опытного и легального маклера, если только ситуация не выглядит слишком сложной (например, если продавцом является офшорная компания, которая брала под недвижимость многочисленные кредиты, – тогда нужен юрист). Самая надежная профессиональная ассоциация торговцев недвижимостью – FIAIP; вторая – FIMAA– меньше внимания уделяет контролю профессионального уровня. Принадлежность риелтора к крупной фирме (Tecnocasa, Professionecasa, Gabetti и Grimaldi) не дает никаких гарантий. В Италии, кроме зарегистрированных риелторов, есть масса обычных людей, которые занимаются этим бизнесом, вообще не имея права получать комиссионные. Если на их сайте не написано «agenzia immobilare», будьте осторожны. Если они не хотят, чтобы их данные указывались в договоре купли-продажи, то это точно ненастоящие риелторы. По закону эта информация должна быть в договоре, чтобы налоговая инспекция без проблем могла проследить, заплатила ли риелторская фирма налог. Чтобы дело не доходило до подписания договора, подготовленного нелегальными риелторами, при первой встрече можно попросить разрешения взглянуть на выписку из торговой палаты и карточку, подтверждающую членство в FIAIP.

В любой европейской стране для того, чтобы найти надежного риелтора, лучше всего воспользоваться надежными рекомендациями. Можно зайти на англоязычные сайты местных экспатов и просмотреть их отзывы. Самое простое – ввести фамилию и имя риелтора в Google и изучить ссылки. Хороший признак – если риелтора рекомендуют местные представительства международных организаций и крупных фирм, так как он помогает найти жилье их сотрудникам. В любом случае попросите риелтора предъявить документы о членстве в профессиональной ассоциации и выписку из торговой палаты о регистрации фирмы. Обращаться к русскоязычным продавцам недвижимости лучше только по нескольким рекомендациям. Совладелец транспортной компании из Петербурга приобрел в одной испанской деревушке квартиру за 230 000 евро, которую ему «подыскала» заботливая подруга его сестры. Апартаменты представляли собой три маленькие комнатки с двумя ванными и кухней. Десять минут езды от моря, место тихое, необжитое. Посетив друзей в Марбелье, он удивился, узнав, что квартира в два раза больше на этом известном дорогом курорте стоит 250 000 евро. Другой «доброжелатель» помог установить в квартире, снятой с его помощью, телефон и интернет со скоростью 2 мб в секунду, по его словам, за 90 евро в месяц. Начались технические проблемы, продолжавшиеся несколько недель. Испанцы рассказали потом, что они платят максимум 30 евро в месяц и все сразу работает.

Сразу прощайтесь с риелтором любой национальности, если он «темнит» по поводу цены интересующего объекта или внезапно ее повышает, а также если фотографии, опубликованные на его сайте, не имеют отношения к реально предлагаемым домам.

Итак, если вы говорите на языке страны пребывания и у вас есть свободное время, то в неюжных странах можно, конечно, ограничиться нотариусом, но во всех остальных случаях нужен еще как минимум надежный риелтор, а в ряде ситуаций целесообразно воспользоваться услугами юриста и/или инженера-строителя.

Определяемся, будем ли брать ипотечный кредит

После финансового кризиса получить ипотечный кредит – сложная задача даже для европейцев со стабильным прозрачным доходом, так что гражданам РФ это точно доставит много хлопот. Ваши шансы вырастут, если вы готовы выложить пятьдесят или чуть меньше процентов от цены жилья. Тогда банк практически ничем не рискует. О возможности получения ипотеки вам с удовольствием расскажет риелтор, в том числе и продающей стороны. Основное отличие зарубежной ипотеки от российской заключается в том, что в Европе вы имеете право продать жилье без разрешения банка. При этом банк, естественно, должен получить назад все свои деньги. Если вы продадите собственность с потерями, то должны будете компенсировать разницу банку. На что нужно обращать внимание при выборе ипотеки?

? Какова процентная ставка и на какой срок она будет зафиксирована?

? Как и сколько времени будет проверяться ваша кредитоспособность? Какие вы должны будете предоставить документы?

? Можно ли погасить кредит раньше времени и какие за это берутся штрафы?

? Какова форма ипотеки? Каким образом происходят накопления? Если ваши взносы будут вкладываться в биржевые акции, существует риск, что в определенный момент накопленный капитал будет меньше, чем вы предполагали.

? Часто ипотека предлагается вместе со страхованием жизни или потери работоспособности. Четко выясните условия этой страховки, а именно: сколько денег вы получите при разнообразных ситуациях. В Голландии, например, многие люди пострадали, приобретя так называемые woekerpolissen, то есть страховые полисы, подразумевающие высокие административные расходы, доходящие до 40 % выплаченных премий. Если муж и жена взяли совместную ипотеку и каждый из них застраховал свою жизнь на половину взятой в кредит суммы, то в нормальной ситуации, если один из супругов умирает, второй получает 50 % суммы кредита по страховке и продолжает выплачивать только свою долю ипотеки. Тот, кто стал владельцем woekerpolis после смерти супруга(и), получает только 60 % от половины суммы кредита, то есть далеко не то, на что рассчитывал.

? Что произойдет, если вы не сможете выплатить ипотеку? Возможна ли такая ситуация: купленное в кредит жилье стоит 300 000 евро, но при конфискации банк оценит его в 150 000. Вы останетесь должны 150 000 минус то, что вы уже успели выплатить банку. Существует ли страховка на такой случай? Существуют ли в стране какие-то правила? Например, в Испании в 2011 году правительство приняло решение: банк не может оценивать недвижимость должника ниже, чем в 60 % от первоначальной стоимости.

? Будете ли вы получать налоговые льготы в связи с наличием ипотеки?

? Если вы решили брать ипотечный кредит, но будете вынуждены отказаться от сделки, если вам его не предоставят, подумайте об этом заранее. Настаивайте на том, чтобы во все предварительные соглашения с продавцом был внесен пункт о том, что отказ банка выдать кредит не является виной покупателя и задаток ему возвращается.

Рассматриваем нестандартные варианты покупки

Испанские специалисты по недвижимости советуют обойти местные банки, которые продают недвижимость задолжавших им кредиторов иногда по цене, в несколько раз ниже той, которая была стандартной до кризиса. Сейчас испанские банки имеют много недвижимости и мало активов, которые позволяли бы им выплачивать проценты по вкладам и кредитовать бизнес. Такую же прогулку можно совершить в Германии, но цены не будут так сильно отличаться от обычных, как в Испании. Ассимилировавшиеся покупатели (особенно если в процессе ассимиляции вы получили местное юридическое образование) могут попробовать посетить аукционы в Испании. Это можно сделать и в Италии, но здесь итальянские риелторы справедливо замечают, что выгадать ничего существенного нам, иностранцам, не удастся, как бы мы ни старались. Первыми сведения о недвижимости, предлагаемой по очень низким ценам, получают риелторы, а также их родственники, друзья и местные бизнесмены. Когда вы будете читать эту книгу, в Голландии уже, скорее всего, будет действовать интернет-аукцион недвижимости, доступный для широкой публики. Эта форма предложения недвижимости скоро станет в Европе такой же популярной, как в США и Австралии.

Выясняем местные особенности вариантов владения недвижимостью

В каждой стране существуют свои особенности, о которых мы можем даже не подозревать. Например, в Голландии всегда нужно выяснять, находится земля в собственности или в аренде. На сколько лет оформлена аренда и сколько она будет стоить? Даже если вы покупаете не дом, а квартиру, нельзя забывать, что здание стоит на чьей-то земле, а значит, кто-то должен за это платить. Если земля находится в долевой собственности владельцев квартир, то проблем у вас не будет. Если же она находится в долгосрочной аренде, то лучше, во избежание сюрпризов, выяснить, на какой срок заключен договор и на каких условиях. В Амстердаме однажды муниципалитет сильно поднял арендную плату, и те, кто платил по 500 евро в год, вынуждены были начать выкраивать из своего бюджета сумму в десять раз выше.

Если вы покупаете шикарный пентхаус в доме, который вам кажется элитным, выясните, если для вас это важно, не будет ли часть квартир отдана под дешевое социальное жилье, которое сдается малоимущим семьям. В Нидерландах есть правило, обязывающее всех застройщиков отдавать 30 % площади под социальное жилье.

Даже если в радиусе десяти километров все дома частные, у их хозяев могут быть свои особенности, о которых не расскажет даже риелтор. Представьте себе, что вы покупаете старинный красивый дом с большим участком и оливковыми плантациями в Италии. Вы еще не успели обнести свой участок забором, и в один прекрасный день слышите выстрелы под окном. Оказывается, многие жители, например Тосканы, из поколения в поколение зарабатывают себе на жизнь охотой и сельским хозяйством и будут использовать для этого любое не изолированное от них пространство. Официально охота разрешена совсем не всегда и не везде, но вызванные полицейские могут оказаться друзьями охотников или самими охотниками.

Иногда квартира стоит подозрительно дешево. В этом случае нужно особенно тщательно выяснить, на каких условиях она продается и какие ежемесячные взносы придется платить. Например, в городе Зволле (Нидерланды) обычная двухкомнатная квартира площадью 70 м² стоит около 140 000 евро. Вы видите объявление о продаже точно такой же квартиры за 70 000 евро, причем при осмотре выясняется, что это не связано с ее состоянием, так как никакого особенно дорогого ремонта не требуется. В чем дело? Вы расспрашиваете маклера о дополнительных расходах и выясняете, что вам придется платить по 500 евро в месяц (обычно взнос в товарищество собственников и оплата коммунальных услуг за квартиру такого размера составляет не более 200 евро), даже если там никто не будет жить. В эти деньги входит оплата прачечной, консьержа, зала для проведения мероприятий, возможности заказать еду прямо в квартиру, пригласить уборщицу и получить медицинскую помощь. За сами услуги (прачечную, медпомощь, уборку и т. д.) и еду нужно платить дополнительно. В таких домах селятся обычно пожилые люди. Они хотят пользоваться подобными услугами, и их привлекают возможности общения, так как там часто проводятся концерты, занятия спортом и даже предлагается, как я прочитала в одном таком доме на доске объявлений, «регулярный аперитив». Некоторую часть услуг и медицинской помощи оплачивает медицинская страховка. Если у вас есть намерение поселиться в таком доме, но нет гражданства этой страны, то сначала лучше выяснить, имеете ли вы право на какую-то компенсацию своих расходов. Раньше в Голландии в подобном доме мог поселиться только человек старше 55 лет, но теперь в большинстве случаев жить там может любой. В Германии тоже строят такие дома, но там ежемесячная плата зависит обычно от реального объема полученных услуг.

Будете ли вы иметь право постоянно проживать в приобретенной недвижимости – тоже не пустой вопрос. Например, в Голландии и в Германии продаются дачи, где существуют жесткие ограничения: в некоторых домиках нельзя ночевать или жить более трех месяцев в году, а еще существуют коттеджи, которые вы обязаны сдавать.

Выясняем локальные особенности строительства и ремонта

Рассказывает бизнесмен из Москвы, проживший в Германии около пятнадцати лет:

«После 14-летней эксплуатации нашей квартиры мы решили сделать серьезный ремонт ванной комнаты. Опытный сантехник, узнав, что мы собираемся менять напольную плитку, посоветовал смонтировать под ней трубы и подключить их к ближайшей батарее отопления, которую мы тоже поменяли на новую. Идея была настолько проста, а мысль повысить комфорт ванной за счет подогреваемого пола настолько приятной, что мы согласились не задумываясь. А зря, задуматься стоило.

После успешного окончания ремонта я пригласил мастера из управляющей компании для установки счетчика потребления тепла (Zahler) на новую батарею. После нескольких звонков и уточнения сроков визита для выполнения этой простейшей, на мой взгляд, работы явились два мастера, на вид не менее как доценты вуза и с соответствующими амбициями. Не успели они зайти в ванную, как оба одновременно посмотрели на меня с такой радостью, что мне это как-то сразу не понравилось. Их торжество оказалось полностью оправданным. Оказывается, им негде поставить счетчик для снятия показателей расхода тепла с подогреваемого пола. Все мои и срочно вызванного сантехника предложения по техническому решению этого вопроса успеха у визитеров не имели. Отказав нам категорически, они посоветовали срочно сломать пол, разобрать неправомерные трубы и доложить об исполнении. Ушли, не собираясь скрывать радость от доставленных нам „приятных” минут. На следующий день мы вместе с сантехником стали добиваться приема у главного сантехника управляющей компании и через три дня получили приглашение. Главный сантехник выглядел еще импозантнее мастеров по установке счетчиков и, казалось, был рад нашей встрече. Он нас внимательно выслушал и вдруг начал бурно действовать, звонить в разные инстанции, техническим специалистам и даже в проектную организацию. Ему всюду говорили, что вопрос нерешаем, при этом он передавал трубку моему сантехнику, тот предлагал свои решения, но получал только отказ. Через пять минут мы оба поняли, что все переговорщики были заранее подготовлены и предупреждены. Меня, конечно, удивило, что такое небольшое событие в жизни нашего городка стало причиной чуть ли не заговора. В конце разговора я сделал последнее предложение, от которого, как мне казалось, нельзя было отказаться. Я предложил производить оплату по максимуму, как за самую большую батарею, т. е. платить гораздо больше, чем за мои трубы под полом. Главный сантехник мне и в этом категорически отказал, посмотрев на меня уже без всякого сочувствия. При этом он сказал, что им не нужно, чтобы я оплачивал больше или меньше, оплачивать можно только по счетчику. Орднунг есть орднунг.

Кончилась эта история еще одним визитом в управляющую компанию, где после долгих разговоров нам разрешили не ломать пол и не демонтировать трубы, а просто заткнуть ввод металлической пробкой.

Мы потеряли время, деньги, подогреваемый пол, но я уже был рад хотя бы такому окончанию этой истории».

Может быть, из-за таких сложностей в довольно холодных странах, например в Голландии и Германии, в ванной не всегда бывает отопление, а в туалете нет не только отопления, но и горячей воды. В каждой стране есть свои особенности строительства, на мой взгляд, не всегда соответствующие климату. Также в ванной и на кухне всегда надо проверять напор воды. Если он слабый, придется потом разориться на замену водонагревателя. В Англии в ванной может не быть смесителей, вода будет течь из двух кранов, отдельно холодная и горячая. В самых старых английских загородных домах можно даже найти туалеты на улицах.

Нужно выяснить заранее не только возможность реализации ваших планов по ремонту, но и точное предназначение интересующего вас объекта. В Англии одна моя знакомая купила для ремонта с последующей перепродажей дом, в котором изначально находился детский садик. В муниципалитете ей отказывали в разрешении на ремонт и перепланировку, пока она не согласилась за свой счет сделать ремонт в другом детском садике. В Германии при строительстве нового дома одна молодая женщина решила сделать в нем парикмахерскую, где работала бы она и пара наемных сотрудников. Она и ее муж знали, что открыть парикмахерскую в жилом районе, скорее всего, не разрешат, но внести изменения в уже существующий проект будет проще, поэтому решили схитрить и запроектировали на ее месте гараж. Строительство подходило к концу, в парикмахерской установили большую красивую дверь, и пришло время отправляться в муниципалитет за разрешением на открытие парикмахерской. Получить его не удалось, потому что не менее хитрые чиновники все-таки нашли к чему прицепиться: у молодой пары был маленький ребенок, и им было сказано, что, пока ему не исполнится два года, он не может находиться под одной крышей с парикмахерской. Дверь было приказано убрать, а дыру в стене заложить кирпичом.

Если вы собираетесь сдавать или продавать квартиру или дом, то постарайтесь при ремонте не вносить необратимых изменений, которые могут не понравиться вашим потенциальным клиентам или покупателям. Например, в Голландии у вас наверняка возникнет соблазн сделать из нескольких клетушек по шесть-восемь квадратных метров одну или две нормальные спальни. Учтите, что голландцы не оценят подобные преобразования, так как считают, что спальни могут быть маленькими, главное, чтобы их было много.

Если цена кажется подозрительно низкой (поэтому и полезно уточнить среднюю сумму последних сделок по району), то стоит выяснить, какие сложности вас поджидают. В Италии можно купить дом в живописной местности с 13 гектарами земли за 100 000 евро, но к нему может быть не проложена дорога и на этом участке вообще может быть запрещено строительство.

В Англии и Голландии в некоторых районах и домах, представляющих историческую ценность, нельзя менять старые окна на пластиковые. Разрешается только заказать полную копию старых окон в новом исполнении, что будет недешево стоить. Не везде можно устанавливать спутниковые тарелки, кондиционеры и вывешивать белье на балконе. Всегда пользуйтесь возможностью поговорить со своими потенциальными соседями о том, как им живется, нет ли каких-то жалоб или проблем. Однажды, когда мы покупали квартиру в Гааге, выяснилось, что наша будущая соседка снизу уже давно страдает от шума и винит в нем хозяина нашей квартиры, который не положил изоляционный слой под ламинат. Нам она посоветовала сразу сменить ламинат на ковровое покрытие. Так как мы узнали о ее претензиях до оформления сделки и обсудили их с риелтором продавца, то нам были предоставлены все документы, подтверждающие соответствие ламината и слоев под ним всем мыслимым стандартам. Оказалось, что мы не должны были выполнять требования чувствительной соседки.

Вычисляем однократные, а также ежемесячные и ежегодные расходы

Примерный список однократных расходов:

? Стоимость недвижимости.

? Гонорары специалистам (риелтору, юристу, инженеру-строителю, нотариусу).

? Государственный налог на покупку недвижимости.

? Расходы, связанные с получением ипотеки.

? Оплата регистрации права собственности в государственном реестре.

? Возможно, ремонт.

Примерный список ежегодных расходов (некоторые из них могут быть и ежемесячными; это зависит от страны и выбранной вами формы оплаты):

? Налог на недвижимость.

? Муниципальный налог.

? Оплата сбора мусора.

? Оплата страхования квартиры.

? Оплата обслуживания кондиционеров, бассейнов, нагревательных и отопительных приборов.

? Мелкий ремонт.

Примерный список ежемесячных расходов:

? Оплата газа, света, воды, электричества, телевизора, телефона, интернета и т. д.

? Взнос в ТСЖ (проверьте, нет ли у ТСЖ долгов или предполагаемых крупных трат в будущем).

? Оплата уборки общих помещений и ремонта лифтов (часто входит во взнос в ТСЖ).

Выясняем налоговые аспекты покупки недвижимости и владения ею

Подготовку к общению с местной налоговой инспекцией стоит начать с продумывания ответа на вопрос, откуда у вас деньги на покупку, хотя, возможно, вам его никто не задаст. Также стоит принять во внимание, что налог на покупку недвижимости выплачивается с суммы, указанной в контракте. Именно поэтому, например, в Испании было принято существенно занижать цену, но сейчас многие юристы советуют этого не делать. Испанские налоговики стали сами рассчитывать примерную рыночную стоимость и брать налог с нее. В Officina Liquidadora можно выяснить, исходя из какой стоимости они будут рассчитывать налог. Они учитывают расположение, размеры, год постройки и многие другие факторы. Похожая ситуация в Италии. С 2008 года налог рассчитывается по кадастровой стоимости жилья, и цена, которая будет записана в контракте, не влияет на налог. Если же вы захотите продать недвижимость через пять лет, то вам придется заплатить существенный налог с прибыли. Еще одна проблема, которая теоретически может возникнуть: если местные власти захотят выкупить ваш дом, то не заплатят больше заявленной вами заниженной цены.

Помимо единовременного налога существуют различные ежегодные налоги (муниципальные, подоходные, с имущества). Подробно вам все расскажет консультант по налогам, с которым стоит заключить договор об обслуживании. Он же скажет, придется ли платить налоги и какие именно при продаже или наследовании. Риелтор тоже может примерно рассчитать ваши будущие налоги, но он заинтересован в продаже и, возможно, занизит их. При этом он вас даже не обманет, потому что точные цифры действительно зависят от самых различных аспектов вашего семейного и финансового статуса.

В некоторых странах вам могут предложить недвижимость, которой владеет офшорная фирма с юридическим адресом на Гибралтаре, Каймановых островах и в подобных местах. Владельцем объекта является фирма, а не частное лицо, соответственно налоги платит (а точнее, раньше почти не платила) эта фирма в той стране, где она зарегистрирована. Преимущество заключается в том, что при сделке продается только фирма, и ее собственность переходит к новому владельцу. Таким образом, налоги с продажи и наследования недвижимости не платятся. Минус состоит в том, что Евросоюз постоянно ведет борьбу против офшорного бизнеса. Все время производятся разные попытки выяснить, кто является реальными владельцами этих компаний, а также ограничить выгоду от таких сделок. Например, в Испании со всей подобной недвижимости берется стандартный ежегодный налог 3 % от стоимости, определенной налоговой инспекцией.

Готовимся к страхованию жилья и имущества

В банке или в страховой компании лучше заранее уточнить стоимость страховки как самой недвижимости, так и имущества, которое, предположительно, будет там находиться, и выяснить, какие данные вы должны будете предоставить для оформления страхового полиса. Вопросы бывают самыми неожиданными, но пока сделка еще не совершена, риелтор продавца не откажет вам ни в какой информации. После совершения сделки он, скорее всего, скажет, что не может уделить вам время.

Обеспечиваем безопасность своей собственности

Стоит ли задуматься об установке сигнализации, особенно если вы не планируете жить там постоянно, зависит от страны и конкретного места. Например, в Мюнхене жильцы даже первых этажей с огромными стеклянными дверями прекрасно себя чувствуют и без сигнализации. Из-за низкой безработицы там почти нет преступности. На побережье Испании вы бы, напротив, вызвали изумление местных жителей, если бы, купив отдельно стоящую виллу, не установили там сигнализацию еще до того, как распить у бассейна первую бутылку Риохи.

Самое главное – сразу выяснить, куда поступает сигнал от вашей сигнализации. И в Голландии, и в Англии наши знакомые с удивлением обнаружили, что сигнал о взломе от дорогостоящей системы поступал в контору, где сидел одинокий диспетчер, который звонил тому человеку, чей телефон предоставил клиент. Предполагалось, что тот, кому позвонили, должен бросить все свои дела и смело направиться к дому, откуда поступил сигнал. При возникновении подозрений, что в доме кто-то находится, он должен, видимо, вызвать полицию. Эффективность и оперативность подобной системы вызывают большие сомнения. Кстати, наши английские друзья, установившие полную дорогостоящую сигнализацию вдоль забора и по всей территории участка, реагировавшую на любое движение, а также кодовые замки на все калитки и ворота, были очень удивлены, когда мой муж открыл калитку, не зная кода. Оказалось, что это позволила сделать обычная незаделанная дыра, пропущенная дорогими специалистами. К сожалению, это очередной пример того, что высокая цена не тождественна качеству. Нужно все проверять самостоятельно или пригласить фирму-конкурента для дополнительной инспекции работ. Итак, самое главное – выяснить заранее, куда поступает сигнал, и, если возможно, найти вариант его поступления непосредственно в полицию. Если это невозможно, выбирайте сигнализацию, которая сильно шумит, но узнайте, разрешено ли это. Если попытка кражи все же произойдет, не думайте, что европейские полицейские сильно отличаются от российских и бросят на предупреждение второй попытки все свои силы.

Все популярнее становится частное видеонаблюдение. Записи, сделанные камерами наблюдения, позволяют идентифицировать личность преступника, считаются официальным доказательством его вины, а также служат профилактическим целям, останавливая воров и хулиганов. Чтобы пленкой могла воспользоваться полиция, необходимо, чтобы на ней были зафиксированы дата и время преступления. Простейшие системы стоят от 150 евро. При установке нужно учитывать, что видеонаблюдение не должно распространяться на общественные места и участки соседей. В область съемки может войти, например, часть тротуара, если это необходимо для наблюдения за подъездом, но при этом вы обязаны вывесить табличку, оповещающую о видеонаблюдении.

В современной квартире вы можете увидеть пожарную сигнализацию, предназначенную для выявления пожара на начальной стадии возгорания. Как правило, она не передает сигнал тревоги пожарным, а просто реагирует звуковым сигналом. Подразумевается, что жильцы будут тушить пожар сами или вызовут пожарных. Не стоит рассчитывать на то, что эта сигнализация защитит от пожара вашу собственность, когда вы будете в отъезде.

Уточняем, стоит ли покупать строящуюся недвижимость (off-plan)

«…Многие застройщики бесперспективны; например, в Болгарии каждая пятая строительная фирма – банкрот… В 2010 году в испанском Коста-дель-Соль около 400 иностранцев, из которых 300 – граждане Великобритании, потеряли в общей сложности 34 миллиона фунтов стерлингов при покупке квартир off-plan в жилом комплексе. Многие оставляли задаток в размере 70–80 тысяч фунтов стерлингов. Строительство признали незаконным, и оно было прекращено… Кроме того, в Испании тысячи домов построены незаконно, то есть либо у владельцев нет разрешения на строительство, либо документы не соответствуют действительности. В 2010 году около 5000 иностранцев в Альмерии, на юге страны, находились под угрозой потери жилья, потому что, согласно испанским законам, их нелегально построенные дома должны быть снесены»¹.

«В испанском законодательстве слишком много прорех, и это развязывает руки мошенникам. Много недобросовестных промоутеров, застройщиков, агентов недвижимости, юристов, нотариусов, представителей муниципальных властей… Их главная цель – заработать как можно больше денег в короткие сроки. Их не заботит моральная сторона вопроса, не говоря уже о законах и коррупции. Некоторые иностранные покупатели недвижимости столь наивны, что считают, будто в Испании все будет работать так же отлаженно, как в Великобритании или Северной Европе, но это просто „воздушные замки”. К тому же суды здесь работают крайне медленно, а других способов решения проблем очень мало», – говорит Чарльз Свобода, вице-президент инициативной группы из Валенсии Abusos Urvanisticos Lliber – No (AULN)² .

«Более 80 % новой недвижимости в Испании сдаются с задержкой, иногда доходящей до года. Более 50 % новых домов и квартир имеют дефекты»³.

К сожалению, даже в самых благополучных и законопослушных странах вы не можете быть на сто процентов уверены в том, что въедете в новый дом или квартиру вовремя, без проблем и с легальными документами – ведь вы начинаете платить застройщику до окончания строительства. Однако вероятность благополучного исхода увеличивается при перемещении с юга на север.

В Германии, например, процесс покупки off-plan выглядит следующим образом. Вы выбираете объект, вносите залог (одну-две тысячи евро) застройщику и вместе назначаете дату встречи у нотариуса. Нотариус присылает вам проект договора, всю техническую документацию, чертежи, планы, разрешения на строительство, копии своих дипломов и др. В назначенный день вы приходите к нотариусу и подписываете договор купли-продажи. Через пару недель вы получаете банковскую гарантию на всю сумму. Обычно платеж производится в несколько этапов по схеме, прилагаемой к договору. В этой схеме указаны не даты, а этапы строительства, по окончании каждого из которых вы должны перевести определенную часть платежа на счет застройщика. Как правило, можете удерживать пять процентов от сумм счетов и оплатить их с последним счетом. Это ваша дополнительная гарантия. Когда выплатите всю сумму, получите ключи, ваши данные будут занесены в реестр недвижимости (Grundbuch), и вы официально станете владельцем. Обычно в договор вносится пункт о штрафе, который должен выплачивать застройщик за каждый месяц опоздания со сдачей недвижимости. Например, если квартира стоит 350 тысяч евро, вы будете получать пятьсот евро в месяц. После подписания договора у нотариуса застройщик предложит вам выбрать плитку, паркет, двери, краны и пр. В цену квартир и домов off-plan входит отделка под ключ, но за исполнение некоторых желаний придется доплатить. Изменения, которые вы можете внести в планировку и дизайн, зависят от этапа строительства, на котором вы купили недвижимость. Если, например, все перегородки и розетки уже на месте, то переделывать это никто не будет. На саму недвижимость и все в ней действует десятилетняя гарантия.

Последнее правило распространяется и на другие страны, в том числе на Испанию. В Германии квартиры продаются без кухни; ее надо заказывать и оплачивать самостоятельно, но обычно фирма-застройщик предложит вам продавцов и установщиков кухонь, с которыми она сотрудничает и которым передает все чертежи и технические спецификации. В Голландии система покупки off-plan примерно такая же, но в стоимость квартиры входит и кухня.

Так как вы получаете банковскую гарантию на всю сумму, то вы практически не можете потерять деньги. Кроме того, нотариус не зарегистрирует сделку без проверки всех необходимых разрешений у застройщика. К сожалению, даже при этих механизмах контроля покупатели иногда сталкиваются с проблемами. Когда мы с мужем покупали квартиру в Гааге (Нидерланды), то оказалось, что застройщик объявил себя банкротом, и будущим хозяевам пришлось собирать деньги, чтобы завершить строительство. К счастью, это произошло, когда дом был почти закончен, так что необходимая сумма оказалась неразорительной. Мы покупали уже вторичное жилье, через пять лет после окончания строительства, так что к нам эти проблемы отношения не имели, но нужно отдавать себе отчет в том, что такое может произойти везде.

Что можно сделать, чтобы минимизировать риски?

? Подумать о привлечении к проверкам договора и всех документов юриста. Не пользуйтесь услугами юриста, которого предлагает застройщик.

? Проверить репутацию застройщика и изучить реализованные им проекты.

? Изучить разрешения на строительство.

? Настоять на том, чтобы в контракте была четко прописана дата полного окончания работ и подготовки всех документов для оформления собственности. Никогда не соглашайтесь на пункт типа «сдача объекта будет осуществлена в течение 90 дней после получения такого-то разрешения».

? Удостовериться, что в контракте прописаны штрафные санкции в случае задержки по предыдущему пункту.

? Получить и проверить все планы и технические спецификации, в том числе инфраструктуры. Эти планы должны быть частью контракта.

? В некоторых странах, например в Италии, нужно убедиться, что легальной будет ваша собственность целиком в соответствии с планом, то есть certificato di abitabilita должен распространяться на все помещения. Застройщики иногда добавляют, например, спальню в мансарде, которой нет на официальных чертежах. Местные власти могут заставить вас привести собственность в соответствие с разрешениями. Кроме того, у вас могут возникнуть проблемы при продаже.

? Начинать выплачивать деньги только после получения банковской гарантии. Все застройщики в Европе обязаны предоставить банковскую гарантию.

? Выяснить, когда будет закончен не только непосредственно ваш дом/ квартира, но и строения вокруг и вся инфраструктура (озеленение, бассейны, корты, детские площадки и т. д.).

Попросить застройщика предъявить страховку, покрывающую возможные строительные дефекты. Наличие этой страховки – общеевропейское правило.

Выясняем, стоит ли затевать строительство собственного дома

Возможно, ответив на приведенные ниже вопросы, вам будет проще принять решение.

? Какие специалисты вам понадобятся? При решении этого вопроса можно руководствоваться простым правилом: чем южнее будет ваша стройка, тем важнее для вас будет юрист. В Испании точно начните с выбора юриста, так как вам понадобится масса разрешений. В любом случае вы не обойдетесь без местного архитектора.

? Готовы ли вы потратить много времени на контроль над строительством? Европа, так же как и Россия, находится на планете Земля, поэтому если вы думаете, что, найдя строительную фирму и ткнув пальцем в проект, вы можете уехать на полгода, потом вернуться, чтобы выбрать мебель и занавески в готовый дом, вас ждет большое разочарование. Скорее всего, без вас что-то пойдет не так.

? Можете ли вы приобрести землю в интересующем вас месте и если да, то на каких условиях?

? Можно ли будет построить дом на понравившейся вам земле? Изучите генеральный план развития местности. В Испании, например, покупка земли не означает, что на ней можно будет строить дом. Она может оказаться на территории заповедника или по ней по плану будет проходить дорога.

? Будут ли проблемы с подводкой воды, газа, электричества, телефона, интернета и т. д.?

? Сколько нужно купить земли, чтобы построить там подходящий дом?

? Какие разрешения следует получить и сколько на это уйдет времени? В Испании бывает, что разрешения на строительство нужно ждать десять лет, причем результат зависит от того, какая партия пришла к власти на местном уровне.

? Есть ли требования к внешнему виду дома на определенном участке? В Германии, например, нашей знакомой ни на каких условиях не разрешали положить на крышу синюю черепицу, а в других поселках черепица должна быть именно синей и никакой другой.

? Готовы ли вы к непредвиденным расходам? Любую смету можно считать только приблизительной. «Ни один архитектор или подрядчик не сообщит вам точную цену, пока не будет готов фундамент. После этого не должно возникнуть непредвиденных проблем, и дом будет стоить столько, сколько они вам сказали»⁴, – считает английский риелтор в Италии. Хотелось бы ему верить, но даже этот осторожный оптимизм я не могу разделить.

Как сдать или снять жилье?

«8 ноября 2010 года Гаагский суд вынес решение, запрещающее насильственным путем освобождать помещения, занятые сквоттерами в Амстердаме, Гааге и Леувардене. Выселения должны были производиться муниципалитетами и полицией в соответствии с новым законом: с 1 октября в Нидерландах самовольный захват пустующих зданий стал уголовно наказуемым. Однако суд постановил, что новый голландский антисквоттерский закон противоречит Европейской конвенции о защите прав человека, так как не предусматривает возможности для лиц, занявших чужое помещение, обращаться в суд до насильственного освобождения недвижимости. Так как Европейская конвенция о защите прав человека обеспечивает защиту права на жилье, каждый, кого собираются выселять, должен иметь возможность обратиться в суд до выселения. Пока закон не будет приведен в соответствие с этим постулатом, выселения не состоятся»⁵ .

«Было уже десять часов вечера, когда я добралась до своей маленькой уютной гостиницы в историческом центре Брюсселя, в двух шагах от главной площади. Прямо у отеля я наткнулась на мрачную толпу арабов – не менее двухсот человек, окруженную телекамерами и журналистами с микрофонами в руках. Все как один пялились на башенный кран, возвышающийся напротив старинного обветшалого здания.

На самом верху крана болтали ножками две крошечные человеческие фигурки. „Ребята, что происходит?” – спросила я съемочную группу местного телеканала. „Арабы-нелегалы живут в заброшенном здании уже несколько лет, – охотно пояснил скучающий оператор. – Теперь владельцы здания хотят его отреставрировать и пытаются выгнать поселенцев. Полиция ведет с ними переговоры, а мы все ждем – прыгнут они с крана из чувства протеста или не прыгнут” – „А нельзя применить силу? – наивно осведомилась я. – Прислать местный спецназ?”– „А что скажут их адвокаты?” – „Адвокаты?! – Я широко раскрыла глаза. – Ты ведь сказал, они нелегалы?” Теперь оператор уставился на меня как на буйнопомешанную. „Все „люди без бумаг” (так в Бельгии зовут нелегалов) имеют адвокатов. Это нормально”»⁶.

Для того чтобы понять, с какими сложностями вы можете столкнуться, сдавая или снимая жилье, надо представить себе общую картину. Весь рынок съемного жилья в Европе состоит из частного и социального. Социальное жилье составляет от 4 % всего жилищного фонда в Венгрии до 35 % в Нидерландах, и оно везде в той или иной форме субсидируется государством. Хотя в каждой европейской стране существует своя система финансирования и распределения квартир, проблемы, связанные с социальным жильем, везде одни и те же.

Первая сложность – сегрегация населения: в районах, где преобладает социальное жилье, живут в основном малообеспеченные семьи, большую часть которых составляют иммигранты со статусом беженцев. Там появляются так называемые «черные школы», где практически нет белых детей и многие ученики недостаточно хорошо знают местный язык. После обучения в подобной школе шансы детей на получение высшего образования и подъем по социальной лестнице невелики, и они формируют новые группы безработных и нуждающихся в помощи. Именно поэтому в некоторых странах (например, в Голландии и некоторых городах Германии) девелоперы обязаны выделять квартиры под социальное жилье, даже реализуя самые дорогие проекты. Немцы и голландцы надеются таким образом сломать изоляцию менее удачливых членов общества и дать им и их детям новые возможности.

Вторая сложность усугубилась последствиями финансового кризиса: недостаток средств привел к сокращению финансирования и снижению уровня доступности дешевого съемного жилья. Например, с 1 января 2011 года социальное жилье в Нидерландах, арендная плата за которое составляет менее 648 евро в месяц, сдается только семьям с доходом менее 33 000 евро в год. От последствий введения этих мер больше всего страдает часть населения, располагающая средним доходом, ненамного превышающим 33 000 евро в год. Именно у этой группы при текущем состоянии жилищного рынка нет альтернатив. Финансирование социального жилья реформируется или сокращается практически во всех европейских странах.

Так, впервые с 1945 года отменено прямое финансирование социального жилья в Англии. Жилье, построенное с привлечением общественных средств, будет сдаваться в аренду по цене, составляющей 80 % от рыночной; никакие другие формы финансирования социального жилищного фонда не предполагаются. Так как социального жилья становится все меньше, а правила его получения все жестче, рассчитывать на него иностранцам, кроме беженцев и женщин, подвергнувшихся насилию, не приходится. Даже и тем, кто соответствует всем требованиям, приходится ждать переезда несколько лет, поэтому реалистам стоит надеяться только на частный сектор.

Дело с частным сектором тоже обстоит непросто, поскольку в среднем по Европе частных сдаваемых квартир и домов значительно меньше, чем социальных и тех, в которых проживают сами владельцы. Это видно из таблицы 1. Сумма процентов в рядах таблицы не всегда составляет 100 %. Можно предположить, что это связано с наличием других видов жилья, не относящихся ни к одному из трех видов, например студенческих общежитий и домов престарелых.

Таблица 1. Процентное соотношение жилья, в котором проживает владелец, частного сектора и социального жилья. ⁷

Такая обстановка сложилась потому, что после Второй мировой войны и в течение долгих лет европейские государства жестко контролировали уровень квартплаты, и инвестировать сбережения в жилье для его последующей сдачи было невыгодно. Сейчас первоначальная арендная плата регулируется рынком, но повышать ее можно только на определенный процент (в Германии – на 20 % в течение трех лет, в Нидерландах – на 3 % ежегодно). Одновременно путем налоговых льгот и низкой ипотечной ставки поощрялось приобретение недвижимости для проживания в ней. Частное жилье может принадлежать не только физическим лицам, но и банкам, инвестиционным компаниям, пенсионным фондам и пр. Владельцы редко сдают его самостоятельно и обычно обращаются к риелторам, которые проверяют платежеспособность потенциальных квартиросъемщиков, изучая их кредитную историю и источники дохода, и составляют договоры об аренде с учетом местного законодательства.

Казалось бы, если жилья сдается мало, а спрос на него велик, стоит задуматься о покупке квартиры или дома для последующей сдачи в аренду. Однако нельзя забывать, что найти жильцов будет намного проще, чем их выселить. Поэтому, собираетесь ли вы снимать, или сдавать жилье, не жалейте времени на выяснение прав владельцев и съемщиков недвижимости. Мой коллега Хельмут, немец с голландским паспортом, пришел однажды на работу в прекрасном настроении и вот что он рассказал. Он снимает двухкомнатную квартиру в центре Амстердама за 250 евро в месяц. Если вы захотите снять подобное жилье сейчас, будете платить не меньше 700 евро, но владелец не имеет право повышать квартплату больше чем на 3 % в год. Пришло время делать ремонт, и хозяин пообещал Хельмуту обновить фундамент (квартира находится на первом этаже), положить новые полы, покрасить стены и поменять кухню. Я не смогла не спросить, в чем именно повод для радости. Ведь ясно, что после ремонта, который потянет тысяч на двадцать евро, сдавать квартиру за 250 евро никто не будет. Как вы думаете, что мне ответил Хельмут? Оказалось, хозяин не имеет никаких прав. Он обязан сделать ремонт и продолжать сдавать квартиру Хельмуту. Ее можно продать, но новый владелец не сможет выселить жильца. С Хельмутом можно договориться только полюбовно, предложив ему деньги, чтобы он выехал добровольно. Не делать ремонт тоже нельзя, потому что на безответственного хозяина можно пожаловаться в ассоциацию квартиросъемщиков или подать в суд. Так что Хельмут останется жить в отремонтированной квартире за 250 евро в месяц. Если он согласится искать новое жилье, то получит компенсацию (примерно 25 000 евро).

Сдать квартиру на ограниченный срок легально практически невозможно. Пока квартиросъемщик платит деньги, он не может быть выселен. Даже если вы сдали квартиру, но ваши обстоятельства изменились и вам стало негде жить, вы можете освободить свою недвижимость только через суд, но на это уйдет много денег и времени. Я присутствовала при беседе одного неудачливого владельца сданной квартиры с адвокатом, и тот посоветовал договариваться мирно, потому что это при любых обстоятельствах будет дешевле, чем через суд.

Инженер-нефтяник из Норвегии рассказал довольно типичную историю про своего местного коллегу. Тот сдал свой дом немецкому врачу, который через пару месяцев перестал платить, объяснив это тем, что дом находится слишком далеко от его работы. Было бы логично переехать поближе, но этого он не сделал. Норвежец нанял адвоката и вот уже несколько месяцев передает ему существенную часть своей зарплаты в качестве гонорара. Не то что выселить мошенника, но даже заходить в дом без разрешения жильца он не имеет права.

Если вы собираетесь покупать дом или квартиру, чтобы сдавать, стоит обратить внимание на следующие моменты. Сдана ли квартира? Если вы для вложения денег покупаете уже сданную квартиру, можете ли вы выселить жильца? Если можете, что выгоднее: найти нового (тогда вы установите новую цену, обычно выше) или оставить старого (вам не придется тратить время на поиски, и квартира не будет простаивать). Обычно квартиры с жильцом, которого нельзя или трудно выселить, стоят дешевле, чем свободные.

Если вы снимаете жилье, уточните 1) при каких условиях вас могут попросить съехать; 2) что и когда должны сделать вы, если решили освободить жилплощадь.

Многие владельцы квартир ошибочно предполагают, что можно заключить какой-то особый контракт, который поможет освободить квартиру от жильцов. Например, в Испании некоторые инвесторы считают, что панацеей от всех бед может стать контракт на сдачу жилья на одиннадцать месяцев. Таким образом они надеются избежать автоматического продления контракта через год проживания еще на пять лет, в течение которых нельзя повышать квартплату более чем на процент, соответствующий инфляции. На самом деле, если жилец докажет, что квартира уже стала его домом, например, потому что он работает в этом городе, его можно будет выселить или поднять ему квартплату только через пять лет, и был ли заключен контракт на одиннадцать или двадцать пять месяцев, не имеет значения. Единственная возможность практически в любой европейской стране ограничить срок пребывания жильца в вашей квартире и, следовательно, иметь возможность регулярно повышать квартплату и продать ее, когда вы этого захотите, – это сдавать меблированную квартиру или дом. В них обычно останавливаются молодые работающие иностранцы, которые долго там не задержатся. Жить на меблированной жилплощади изначально дороже, и ее нет смысла снимать на длительный срок. Если вы хотите выгодно сдать меблированное жилье, есть смысл заранее посоветоваться с риелтором по поводу дизайна. В каждой стране есть свои особенности, например в Голландии пользуются спросом трехкомнатные квартиры, где одна комната не обставлена. Стены там должны быть обязательно белыми. Если вы снимаете меблированное жилье, вам могут предложить не тратить время на оплату счетов за коммунальные услуги, а ежемесячно переводить фиксированную сумму владельцу квартиры или риелтору. Нужно понимать, что при этом вы, скорее всего, заплатите больше, чем если будете сами оплачивать все счета, так как с вас будут брать по максимуму и могут даже обмануть. Однако в этом случае владелец недвижимости несет все расходы и, таким образом, принимает на себя риск, связанный с их ростом.

Имеет смысл выяснить, какие дополнительные налоги вы должны будете заплатить, если будете сдавать недвижимость. Стоит также иметь в виду, что в некоторых ситуациях (например, если вы купили дом в кредит) вы, возможно, не имеете права сдавать его без разрешения банка.

Не забудьте получить депозит от съемщика, поскольку он понадобится вам, если жильцы съедут раньше положенного срока или что-то испортят в вашей квартире.

Что советуют делать эксперты, если жильцы не платят и их все-таки придется выселять?

? Если жилец задержался с оплатой хотя бы на две недели, пошлите ему заказное письмо с напоминанием. Оставьте себе копию и квитанцию об отправке.

? Попробуйте договориться с ним. Может быть, он сможет платить, если вы немного снизите квартплату.

? Найдите адвоката и начинайте судебный процесс по выселению. На это может уйти год или больше.

Итак, хотя сами цены на съемное жилье и либерализированы, европейскими законодателями четко отрегулированы такие вопросы, как заключение арендного договора, а также сроки и условия его расторжения, правила взимания и изменения квартплаты, ремонт сдаваемого жилья. К тому же интересы квартиросъемщика весьма активно отстаивают различные общественные организации. Все это необходимо учитывать при сдаче или найме жилья. В дополнение к этим общим правилам необходимо знать специфику региона, потому что города в одной и той же стране могут сильно отличаться друг от друга ценами и динамикой рынка, а следовательно, требовательностью и поведением арендодателей. Примером является Лондон и его окрестности, где цены на жилье сильно превышают даже московские. Если вы ищете там жилье, да еще не только для себя, но и для четвероногого друга, ситуация будет значительно сложнее, чем если бы вы собирались поселиться, например, в маленьком испанском городке.

Из переписки с моей подругой Машей, которая периодически живет в Англии и в Италии:

«Мы сейчас ищем новый дом, поскольку нам здесь подняли аренду, а нам не кажется, что место и дом того стоят. Шумит автострада, и дом оказался очень неморозоустойчивым, насквозь продувным. И вот в очередной раз мы столкнулись с тем, что эта нация любителей животных отказывается сдавать дома (я уж молчу про квартиры), да без мебели, если у арендатора есть собака.

Из 10 в лучшем случае соглашаются двое. В этом смысле Италия намного лучше. Нам ни разу не отказали в проживании с собакой, в походах с нею в ресторан. Во Франции это вообще в порядке вещей – таскаться везде с бобиком (причем любого размера и фасона). Нам удалось снять гостиницу, где за собаку даже не брали дополнительную плату, а нашей просьбе к консьержу подыскать dog-friendly ресторан консьерж был сильно удивлен и долго нам объяснял, что во Франции собак любят, поэтому там везде с ними можно. И действительно. Мы зарулили в какой-то моднючий ресторанчик (то ли с двумя, то ли с тремя мишленовскими звездочками), скромно спросили, в каком уголочке мы могли бы притулиться с собачкой, и обалдели, когда официант предложил нам самим выбрать, где нам удобнее (правда, свободных столиков было два или три, но все равно). Так что я теперь отношусь к французам с большой теплотой».

Через несколько дней: «Хотели переехать в новый дом. Нашли в Кенте в тихом месте. Вроде бы обо всем договорились, расторжение текущей аренды дали (без этого наши текущие арендодатели отказывались давать референсиз новым), денег за то, чтобы нас специальная конторка проверила, заплатили. Всю информацию про себя предоставили. В итоге нас, можно сказать, „выбраковали”, так как у нас нет местного бухгалтера, который бы подтвердил нашу кредитоспособность. Почему им недостаточно банковских выписок – за пределами моего понимания. Теперь я в бешенстве. Деньги выкинуты на ветер. Где жить дальше, непонятно. Есть риск, что наш дом уже кому-то тоже предложен. Я уж молчу, что оставаться здесь мы не хотели, но теперь, похоже, будем платить большие деньги, чтобы нас здесь оставили».

Еще через неделю: «Все здесь очень странно. Представляешь, даже при том, что мы сделали предложение по цене и срокам новому арендодателю, которое он принял, почему-то он продолжает предлагать дом через другие компании и на сайтах. Риелтор, через которого мы на него вышли, снял со своего сайта дом (вернее поставил над ним значок „under offer”) только после того, как мы ему позвонили и потребовали это сделать, а насчет остальных сказал, это дело собственника. Да, еще, похоже, наш нынешний арендодатель разозлился, что мы дали notice of termination, и тупо наврал про нас новым. Нам вчера позвонил риелтор и сказал, что нам арендодатель дал очень плохие рекомендации. Мы якобы задерживаем выплату арендной платы. Мы тут ко всему уже привыкли, но это как бы уже слишком».

Через десять дней: «Прочитала сегодня договор аренды по дому, который хотим снять. Пришла в ужас. Могут расторгнуть договор в случае ЛЮБОГО моего нарушения, т. е. гвоздь в стенку забила или покурила в садике – до свидания. На собаку (специфицируют какую именно, количество штук – 1) дают отдельное согласие, которое, впрочем, могут upon reasonable notice – ОТОЗВАТЬ, типа передумали, а если вдруг арендодатель или кто из соседей решит, что собака in any way creates ANY difficulty or nuisance, собака должна быть немедленно удалена из дома или же договор будет расторгнут. Насчет курить была забавная приписка, что речь идет не только о табаке, но – for the avoidance of doubt – ио любых других субстанциях. Еще очень забавно и подробно они прописывают, как именно мы и наши гости можем и должны пользоваться домом и садом: в длительный отпуск (свыше 21 дня) можно уехать только с письменного разрешения арендодателя; и даже сколько человек – occupiers – can reside at the property at a time. Не более четырех. При том, что в доме 5 спален, а арендную плату никто не снижал в связи с тем, что нас только двое».

Через две недели после переезда в новый дом: «Наша история с расторгнутой арендой не закончилась. Эти жулики (хозяева первого дома – примечание автора) пытаются теперь удержать наш депозит. Придумывают уже просто невообразимые предлоги. Требуют 800 фунтов за то, чтобы привести в порядок бассейн и сад, которыми год никто не занимался, при том, между прочим, что по договору это была обязанность арендодателя, и еще 500 фунтов за то, чтобы в целом привести дом в порядок, хотя по договору опять-таки допускался естественный износ. Сам арендодатель не занимался текущим ремонтом, когда это требовалось, и по идее это нам должны были доплачивать за то, что мы жили в ухудшившихся условиях. Ну и, наконец, еще 300 фунтов за то, что мы вернули дом якобы без профессиональной уборки. Это при том, что мы обратились в профессиональную клининговую компанию, рекомендованную самим арендодателем, и эта же компания занималась этим домом два года назад, когда его арендовали мы. Я еще могла бы предположить, что они схалтурили, но мы потом ездили в дом и видели, что он профессионально убран. Ну и по мелочи они требуют денег за устранение каких-то царапин, дырок и т. д. в стенах и дверях, которые там были изначально, но, к сожалению, когда мы въезжали, дом не был отфотографирован, как это, оказывается, принято. Теперь они весь ремонт дома пытаются сделать за наш счет. Короче, жулики страшные, а нам урок – надо быть подготовленными и бдительными. Хорошо, что в новом доме нам вручили почти стостраничный кондуит с фото и описанием состояния дома, включая каждую трещинку или туго открывающуюся дверь».

Если вы соберетесь продавать вашу недвижимость, то можно действовать по следующему алгоритму

? Решить, каких специалистов стоит привлечь к этому процессу. Хотя я считаю, что для покупки риелтор нужен не всегда, для продажи он необходим, потому что на сегодняшний день у частного лица намного меньше возможностей информировать об объекте свою целевую группу. Я бы не стала экономить на риелторе, особенно если поджимают сроки. В странах Средиземноморья неплохо воспользоваться и услугами юриста. Риелтор и/или юрист помогут вам подготовить необходимые документы.

? Не надо делать предпродажную подготовку, не посоветовавшись с риелтором. Возможно, вы зря потратите деньги.

? Решить, будете ли вы использовать существующую ипотеку для покупки

? нового жилья. Определить цену.

? Подготовить документы, подтверждающие ваше право на собственность, и все разрешения.

? Выяснить, должны ли вы будете платить налоги с прибыли от продажи. Подготовить информацию о ежемесячных и ежегодных расходах покупателя.

? После оформления сделки оставьте в правлении ТСЖ свои новые координаты. Возможно, вам предстоит оплатить счета за расходы, произведенные в то время, когда вы были официальным владельцем. Если вас будет сложно разыскать и счет останется неоплаченным, к делу будут подключены судебные приставы, что значительно повысит ваши расходы. Вас все равно найдут, но платить придется больше. Кроме того, неоплаченные счета могут осложнить получение шенгенской визы.

Сноски к главе

¹ http://www.zagranestate.ru/forum/nedvizhimost-ot-zastroishchikov-kakiesushchestvuyut-riski-t2842.html, 21.11.2011

² http://pda.news.ners.ru/foreign-real-estate/moshennichestva-na-rynkezarubezhnoy-nedvizhimosti.html, 9.07.2011

³ Searl, D. (2011) You and the Law in Spain, Santana Books

⁴ Gilderdale, R. (2011) Buying in Italy, Barocco Books

⁵ http://juridischdagblad.nl/content/view/9720/53, 8.11.2010

⁶ http://etnogenze.h1.ru/Sub-Islam-in-Eu/Belgia-2.htm, 23.11.11

⁷ Whitehead C. & Scanlon K. (2007) Social Housing in Europe, Published by LSE London, London School of Economics and Political Science, July, стр.7

23 июня 2010 года американская неправительственная организация Commonwealth Fund, целью которой является контроль состояния системы здравоохранения США и поиски путей ее улучшения, обнародовала результаты исследования по сравнению предоставляемой населению медицинской помощи по нескольким критериям:

? качество,

? эффективность,

? доступность,

? равенство для пациентов,

? способность системы здравоохранения страны обеспечить гражданам долгую, здоровую и продуктивную жизнь¹. В исследовании, кроме США, принимали участие Нидерланды, Австралия, Канада, Новая Зеландия, Германия и Великобритания. Несмотря на самые высокие затраты на душу населения, связанные с медициной, США заняли последнее место. Первое место заняли Нидерланды, хотя там на каждого гражданина в 2007 году было потрачено $3837 против $7290 в США.

Медицина в США продолжает оставаться очень дорогой. 54 % американцев с хроническими болезнями испытывают сложности при прохождении назначенного медицинского обследования, получении должного лечения или реабилитации, связанные прежде всего с высокой стоимостью процедур и самого лечения. В Голландии только 7 % хронических больных сталкиваются с подобными проблемами.

Интересно, что отчеты Commonwealth Fund, опубликованные в 2004, 2006 и 2007 годах, содержали практически аналогичные результаты.

Можно ли из результатов этого исследования сделать вывод, что лечиться нужно в Нидерландах, а не в США? Нет, нельзя, так как методика этого исследования – опрос местного населения – предполагает выяснение отношения проживающих в каждой стране людей к здравоохранению в этой стране. Возможно, эти люди довольны системой, потому что привыкли к ней и им не с чем сравнивать. Вот что думают об этом наши соотечественники:

«Медицина ужасная. Если ты заболел, то нужно идти к домашнему доктору, при этом никто не обращает внимания, насколько ты болен или сколько тебе лет. У меня малюсенький ребенок (2 мес.), пришлось прождать в комнате для ожидания с другими кашляющими и заразными пациентами 40 минут! А доктор так и не смог определить, отчего же у ребенка температура. Сказал, идите домой и пейте парацетамол. Медицина – ужас! Нужно быть голландцем по рождению, чтобы на медицину не обращать внимания»².

Долго ждать приходится не только в Голландии. 73-летнему пациенту пришлось просидеть не сорок минут, а шесть часов в приемном покое университетской клиники San Joan Alicante. Эта испанская клиника представляет собой комплекс современных зданий, оснащенных новейшей медицинской техникой. Проблема в том, что надо дожить до момента, когда вас начнут там лечить. Мужчина, перенесший две операции на сердце по коронарному шунтированию сосудов, был доставлен в приемный покой этой больницы на «скорой помощи» после кратковременной потери сознания в автобусе. С 12 до 18.00 он просидел на пластиковом стуле в ожидании какого-либо решения врача. В помещении площадью примерно двадцать квадратных метров было еще человек пятнадцать таких же несчастных, некоторые в еще более тяжелом состоянии. Когда и в 18.00 не были известны даже результаты анализа крови, родственники увезли больного домой. За шесть часов ему измерили давление, сделали рентген грудной клетки и ЭКГ. За это время он не мог ни прилечь, ни перекусить, и неизвестно, сколько бы он еще там просидел, если бы не уехал домой. Естественно, возникает вопрос: КАК МОЖНО ИЗБЕЖАТЬ ПОДОБНОЙ СИТУАЦИИ И ДРУГИХ ПРОБЛЕМ?

Найдите домашнего врача

Конкретно в Испании подобного кошмара вы можете избежать, обратившись в частную клинику. Во многих из них отделение «скорой помощи» открыто 24 часа в сутки семь дней в неделю, и первый прием врача там стоит примерно 70 евро. По европейским меркам это недорого, но если потребуются дополнительные анализы и исследования или лечение в стационаре, стоит заранее уточнить цены. Лечение в частных клиниках оплачивают далеко не все страховые компании, поэтому перед поездкой за границу поинтересуйтесь в вашей страховой компании, на что именно вы можете рассчитывать.

Клиника San Joan Alicante является государственной, то есть больные могут обратиться туда бесплатно, а людей, желающих получить бесплатную медицинскую помощь, становится в Испании с каждым днем все больше. Справедливости ради стоит отметить, что испанский домашний врач голландского происхождения и переводчица с немецкого из международной частной клиники города Аликанте независимо друг от друга рассказали, что само лечение в этой больнице вполне адекватное, и она оснащена новейшей аппаратурой, но чтобы его дождаться, нужно быть здоровее Ильи Муромца и терпеливее далай-ламы. В Испании, если у вас нет частной медицинской страховки, по обычному направлению от домашнего врача в неэкстренной ситуации вы будете ждать приема у специалиста примерно шесть месяцев, результатов анализов – от шести месяцев до года. Только тогда, если выяснится, что вам нужно стационарное лечение, вы попадете в клинику.

Полезно знать, как действует система здравоохранения в стране, куда вы отправляетесь. Например, в Голландии и Германии никаких частных клиник, кроме узкоспециализированных (в основном центров косметической хирургии), не существует в природе. Конечно, вы можете обратиться в отделение «скорой помощи» местной больницы, но и там вы не должны удивляться долгому ожиданию. Если у вас есть хронические заболевания, вы беременны или недавно перенесли серьезную болезнь или операцию, в любой стране, куда вы приезжаете больше чем на пару недель, ищите домашнего врача, с которым вы можете общаться на известном вам языке, идите к нему со всеми выписками из медицинской карты и заранее выясняйте, что вам делать в критической ситуации.

Домашний врач есть у каждого жителя Европы, и именно с него начинается соприкосновение с медициной. Это врач, который после окончания мединститута прошел специальную подготовку. Он дает направления к специалистам и выписывает лекарства. Минуя его, обычно нельзя приобрести, например, антибиотики или обратиться к урологу или гастроэнтерологу. Проблема в общении с домашним врачом может заключаться в том, что он следует не пожеланиям пациента, даже если тот знает о своей болезни все, а рекомендациям местного общества домашних врачей, инструкциям минздрава и страховых компаний. Не помогут ни знакомства, ни взятки. Врач назначит лишь то, что соответствует рекомендациям. Минусы понятны. Существуют ли плюсы? Несомненно. Домашний врач обычно принимает вас в день обращения. Его ассистенты могут сами сделать простые анализы и провести процедуры. Он может порекомендовать клиники и специалистов и даже договориться с ними о том, чтобы вас побыстрее приняли. Если домашний врач собирается направить вас к специалисту, он обычно выберет врача поближе к вашему месту жительства. При этом возможно, что на десять километров дальше работает специалист намного сильнее или на пятнадцать километров дальше врач не хуже, но попасть к нему можно сегодня, а не через месяц. Скажите домашнему врачу ясно и четко, что вас волнует не расстояние, а уровень специалиста и/или дата приема. Если вы живете в небольшом городке, бывает, что в местной больнице изредка принимают специалисты из крупных городов. В европейских странах нет таких расстояний, как между Москвой и Хабаровском, поэтому вам может быть проще не ждать, пока этот специалист доедет до вас, а отправиться в центральную клинику самому. Об этом тоже сообщите домашнему врачу.

Правило, заключающееся в том, что у каждого человека надо просить то, что ему легко сделать, в полной мере относится и к общению с домашним врачом. Например, нецелесообразно требовать у него направление на диспансеризацию, не выяснив, насколько распространена такая практика там, где вы находитесь. Не во всех европейских странах принято проводить профилактические мероприятия или диспансеризации. У врача должны быть очень веские причины, чтобы провести обследование или выписать вам направление к специалисту. Например, российские женщины, как правило, проходят гинекологический осмотр раз в год, а в Голландии не все женщины, даже рожавшие, бывали у гинеколога. Врач не поймет, зачем вам надо к гинекологу, если вас ничего не беспокоит. Знакомая французская писательница рассказывала, что, живя в Голландии, попросила домашнего врача направить ее на регулярный гинекологический осмотр. Голландский врач посмотрел на нее с изумлением, сообщил, что в этом нет необходимости, а в медицинской карте написал, что у пациентки наблюдаются проблемы сексуального характера. Исключение составляют заболевания, по поводу которых уже есть собранные в результате научных исследований доказательства того, что их дешевле предотвращать, чем лечить. В каждой стране существует их перечень. Если вы проживаете в Европе официально и попадаете в определенную возрастную группу, то вас будут регулярно приглашать на скрининг. Практически во всех европейских странах к подобным заболеваниям среди взрослого населения относятся:

? Рак молочной железы (среди женщин, обычно с 50 до 69 лет, в Швеции с 40 до 74);

? Рак шейки матки (среди женщин, обычно с 25 лет, во Франции – до 69 лет, в Финляндии – с 30 до 60);

? Колоректальный рак (женщины и мужчины от 50 до 74 лет)³.

Подготовьтесь к беседе с врачом

Как же добиться правильного, на ваш взгляд, обследования или лечения? Возможно, в общении с домашним врачом и специалистами вам помогут эти советы.

Хорошим аргументом могут быть выписки из вашей истории болезни из той страны, откуда вы приехали или где лечились раньше. Желательно перевести эту бумагу на язык страны пребывания или хотя бы на английский. Если там будет написано, что у вас был пиелонефрит или камень в почке, то больше вероятность того, что при почечных коликах вас направят к урологу и не будут месяц лечить от цистита.

Возьмите с собой рецепты всех лекарств, которыми вы пользуетесь. Это заставит домашнего врача отнестись к вам серьезнее. Перед визитом к врачу выясните, если это возможно, что он должен делать в соответствии с рекомендациями общества врачей той страны, где вы находитесь. Не надо ставить его в сложное положение. Если вам надо, чтобы вам сделали рентген, то точно пересказывайте те симптомы, при которых он должен направить вас на рентген. Не рассчитывайте на описание тех симптомов, которые бы произвели впечатление на российского терапевта. Например, температура тела 37,5?С в Европе считается нормальной.

В каждой стране есть свои особенности, и если вы мобильны, то всегда можете отправиться на лечение за границу. Например, в Германии работает много выходцев из стран бывшего СССР, потому что для определенных категорий переехавших туда наших сограждан подтверждение дипломов раньше было вполне реальным проектом. Как правило, это высококвалифицированные специалисты, которые, с одной стороны, поймут вас и не проявят местной ригидности, ас другой стороны, используют в лечении новейшие достижения немецкой медицины.

Принимайте во внимание межкультуральные и организационные различия

Среди пациентов европейских врачей много иммигрантов, и, казалось бы, общение с иностранцами уже не должно представлять для них сложностей. Однако, возможно, из-за того, что большинство иммигрантов – это малообразованные, иногда даже безграмотные люди, не владеющие иностранными языками и плохо адаптированные к новой среде, многие врачи относятся снисходительно ко всем, кто говорит с акцентом. Они начинают объяснять все простыми словами, использовать иллюстрации и рассказывать о том, что известно любому выпускнику средней школы. Могут попросить повторить инструкции. Они убеждены в высоком уровне своей подготовки и социальных навыков и считают, что если пациент или его родственники с ними в чем-то не согласны, значит, они не всё или не до конца понимают и им нужно время, чтобы осознать правоту врача.

Например, в России не принято сразу сообщать пациенту о том, что у него рак. Обычно сначала врач беседует с родственниками и вместе с ними решает, стоит ли ставить в известность об этом больного, и если да, то как и когда. Западный врач всегда сообщает пациенту о его диагнозе. Он может сначала побеседовать с родственниками, но если они будут просить его ничего не говорить больному, он, скорее всего, не согласится выполнить их просьбу. Он не будет принимать во внимание традиции нашей страны и раздумывать о том, есть ли в них смысл; вместо этого он еще раз объяснит, что и как он будет делать, и, возможно, даст родственникам немного времени, чтобы они свыклись с этой мыслью. Не надо рассчитывать на то, что врач войдет в положение иностранцев. Если вы с ним не согласитесь, скорее всего, он просто запишет в карту, что вы его так и не поняли.

Итак, европейский врач говорит правду и детально объясняет все, что он делает и собирается делать. При этом он дает пациенту свободу выбора и перекладывает на него часть ответственности за лечение. Иногда это доходит до абсурда, например, наш голландский зубной врач регулярно спрашивает, хочу ли я, чтобы мне сделали заморозку перед установкой пломбы. Мне не совсем понятен этот вопрос, потому что я не знаю, будет ли мне больно и насколько сильно.

Если вам будет больно или лечение не принесет ожидаемого результата, врач проявит к вам эмпатию⁴. Хотя многие психологи считают, что эмпатии нельзя научиться, этот аспект общения с пациентами входит в программы медицинских факультетов. К сожалению, под эмпатией часто подразумевается не само сочувствие, а способность его проявления, что приводит к тому, что поведение врача вам может показаться неискренним и искусственным, иногда заученным или просто смешным. Представьте себе молодого голландского врача, который, видя мучения рожающей женщины и слыша ее стоны, берет ее за руку и говорит, что он прекрасно может себе представить, что она чувствует. Когда я сталкиваюсь с подобными ситуациями как пациент, то стараюсь гасить свое раздражение мыслями о том, что, во-первых, их учат так себя вести, во-вторых, это вариант их защитного механизма, как у наших врачей – здоровый цинизм.

Многие врачи считают, что дополнительные анализы и исследования, посещения поликлиники или больницы – это тяжелейшее бремя для пациента, которое надо по возможности уменьшить. Если вам лишний визит в лабораторию для сдачи крови не кажется подвигом и для вас важнее целесообразность мероприятия, сообщите об этом врачу.

Имейте в виду, что диетологи и физиотерапевты – это не врачи, а люди с высшим образованием в своей области, которые обучаются своей специальности четыре года. Если вам предстоит реабилитация после тяжелого заболевания, выясните, на что она будет направлена. В некоторых странах цель реабилитации – не выздоровление, а приспособление человека к существующим у него проблемам. К санаторному лечению тоже везде относятся по-разному, например в Германии, Италии и странах бывшей Югославии оно очень распространено и эффективно используется, а в Голландии его не применяют и в пользу курортов и санаториев не верят.

Готовьтесь к встрече с ситуациями, которые вам покажутся абсурдными. В Голландии в нерабочее время «скорая помощь» из одной провинции не ездит в другую ни при каких обстоятельствах, даже если по решению врачей нужно перевезти пациента в другую клинику. Если других вариантов нет и врачи проявят невероятную настойчивость, две «скорые» встретятся на границе и перегрузят пациента. Объясняют медсестры и медбратья со «скорой» это тем, что, если что-то случится в их провинции, они не успеют добраться до нужного места, находясь за ее пределами. Возможно, в этом был бы какой-то смысл, если бы вся Голландия была больше Москвы и Московской области. Многочисленные правила, действующие в системе здравоохранения, иногда остаются загадкой даже для местных врачей. Вот, что рассказывает в своей статье голландский домашний врач.

«… В четыре часа дня мне позвонил пожилой пациент, у которого возникли проблемы со стулом. „Я очень плохо себя из-за этого чувствую. Нельзя ли поставить мне клизму?” – произнес он слабым голосом. Я не совсем понял, почему он обратился ко мне, ведь обычно клизмы ставят медсестры из службы помощи на дому. „Я нажал на тревожную кнопку, и они сказали, что это вы должны делать”. (Эти кнопки специально устанавливаются в квартирах пожилых людей, чтобы они могли быстро попросить о помощи, но им часто отвечают: „Звоните домашнему врачу”.)

Я сказал пациенту, что позвоню им сам и попрошу их поставить клизму, и набрал номер.

– Говорит Амстелринг, я соединю вас с координатором службы ухода на дому. (Через несколько секунд в трубке раздался голос координатора.)

– Это срочно, пациент плохо себя чувствует. Он пробовал сам себе поставить клизму, но у него не получается.

– Сначала вы должны прислать факс. Кроме того, я не вижу в его карте показаний для подобной манипуляции.

– Каких показаний? Это непредвиденный экстренный случай. Отправьте кого-нибудь ставить клизму, а потом мы разберемся с бумагами.

– Нет, так не получится. Сначала вы должны внести в его карту показания, кроме этого, мне нужна ваша подпись.

Ну вот, как обычно. Пациент может и помереть, ничего страшного, главное, чтобы все подписи были на месте. Я отправляю факс. Скоро у меня звонит вторая линия. Пациент рыдает в трубку, что он больше не может терпеть. Я перезваниваю в службу ухода. Они не получили факс. Оказывается, они три раза поменяли название своей организации и номер факса. Мой факс мог оказаться в табачной лавке или гостинице.

– Да, и еще… Мы вышлем вам счет.

– Извините, мне послышалось, что вы сказали, что вы вышлете мне счет.

– Вам не послышалось. Если мы получаем единовременную просьбу, ее исполнение оплачивает домашний врач.

А садовника моих пациентов я тоже должен оплачивать?

– То есть за процедуры, которые вы должны выполнять, платить теперь буду я?

– Да, такая у нас политика. Но я еще так и не получила ваш факс с распоряжением поставить клизму.

– Но я уже дал это распоряжение по телефону. Этому пациенту нужно немедленно поставить клизму.

– Нет, так дела не делаются.

Еще двадцать минут я уговариваю ее все-таки послать туда медсестру, обещая уладить все бумажные дела завтра. Потом принимаю другого пациента и звоню страдальцу, чтобы сообщить ему, что они придут.

– Доктор, они мне позвонили и сказали, что придут от семи до девяти вечера, а сейчас половина пятого. Столько я не продержусь. Я позвонил одной моей знакомой, она сейчас придет и поставит клизму. Спасибо. Я сам отменю визит службы»⁵.

Приобретите медицинскую страховку

Если вы отправляетесь в Европу из России, обязательно приобретите медицинскую страховку перед выездом, даже если этого не требуют в консульстве при оформлении визы. Почти в каждом крупном европейском городе в больницах лежат пациенты из бывшего СССР после инсультов, инфарктов или с тяжелыми травмами, которых никогда не навещают родственники. Дело в том, что счета за их пребывание в больнице не под силу оплатить никому из близких. При серьезном заболевании они могут доходить до сотни тысяч евро. Если больной в критическом состоянии, его примут в больницу по «скорой помощи», даже если у него нет страховки. Однако потом больница начнет искать, кому можно выставить счет. Первый кандидат – это тот, кто выслал приглашение оказавшемуся в больнице иностранцу. Вот и приходится приглашающей стороне скрываться от администрации больницы и иногда даже навсегда покидать страну. Когда состояние пациента стабилизируется, его будут пытаться выслать из страны. Лучше избежать всего этого кошмара и приобрести медицинскую страховку для туристов.

Если вы собираетесь жить в европейской стране и получать там вид на жительство, вам придется выяснять все местные особенности медицинского страхования, так как в Европе нет единой системы. Как правило, есть государственные и частные страховки. Например, в Англии существует единая государственная бесплатная система медицинской помощи National Health Service (NHS). Ее услугами могут воспользоваться все официальные резиденты, то есть имеющие право на нахождение на территории страны не менее шести месяцев. Частная медицинская страховка обычно приобретается теми, кто не до конца доверяет бесплатной государственной системе. Жена российского бизнесмена, официально проживающая под Лондоном, платит, по ее словам, за частную страховку примерно 260 фунтов за человека в месяц. При этом она же оплачивает визиты врача на дом, стоматологию и некоторые лекарства. Сумма счета ничем не ограниченного в своих фантазиях частного врача за один визит может доходить до 500–600 фунтов. Пломба может стоить 1200 фунтов. В определенных районах Англии, где живет много обеспеченных русских, англичане уже поняли, сколько с кого можно получить денег, и пользуются этим. К сожалению, как и в любой другой стране, дорого не значит хорошо.